来源：地产K线
退休一年多的段先念，或许没想到还会收到警示函。
7月12日晚，华侨城发布公告表示，华侨城原董事长段先念、现任总经理王晓雯、原财务负责人冯文红收到来自中国证监会深圳监管局的警示函。
警示函称，深圳证监局对华侨城现场检查发现，该公司存在以前年度资产减值不及时、不充分，部分项目不同报告期未保持会计估计的一致性，信息披露不充分、不完整等问题，上述三人负主要责任。
目前，三人当中仅王晓雯在任。
2022年4月，执掌华侨城8年的段先念退任，同为央企的保利集团原总经理张振高接任；王晓雯现任华侨城集团有限公司党委常委、副总经理，深圳华侨城股份有限公司党委副书记、董事、总经理；冯文红曾任华侨城总会计师，于今年5月5日辞任。截至公告日，冯文红持有华侨城100万股。
同时，华侨城收到深圳证监局责令改正的决定书，其中提到，华侨城以前年度未充分评估部分存货、在建工程、固定资产等资产存在的减值迹象，导致资产减值准备计提不及时、不充分；部分项目不同报告期未保持会计估计的一致性；部分项目存在存货跌价准备测算依据不充分的情形，不符合相关规定。此外，华侨城有关房地产业务下滑原因的披露不充分、不完整。
在警示函和决定书之外，华侨城在今年还收到了深交所的关注函和问询函，华侨城也都一一给予回复，重点落在了监管层所关心的计提存货跌价准备上。但目前来看，深圳监管局对华侨城的回复显然是“不满意的”。
两度被关注
在2022年成绩单发布20天后，深交所向华侨城发出问询函，要求其对净利润大额亏损原因、偿债能力、存货跌价准备计提的合理合规性、相关费用变动趋势的原因及合理性等11个问题作出补充说明。在11条问询中，资产减值相关的问题占了6条。
5月19日，华侨城回复称，2022年存货跌价准备计提合理、合规。
此前在2月9日，华侨城曾因《2022年年度业绩预告》中出现80亿元至110亿元大额亏损，获深交所出具的关注函。深交所要求说明业绩由盈转亏，且亏损主要集中在第四季度原因及合理性、是否存在集中于报告期计提大额资产减值情形等。
华侨城在回复函中表示，存在减值迹象的存主要集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市。
是怎样的计提引发了深交所的两次关注？
2022年，华侨城对存货、固定资产、投资房地产、长期股权投资等计提减值总计约127亿元，其中计提存货跌价准备约115.1亿元，而2021年仅计提约12.57 亿元存货跌价准备。2022年计提的存货跌价准备是2021年的9倍还多。
在新一份的回复函中，华侨城对计提存货跌价准备涉及的项目情况进行了说明，指出2022年存货减值项目共计36个，分类统计如下：计提减值金额5亿元以上共5个项目、2至5亿元共14个项目、2亿元以下共17个项目。
华侨城详细列举了6个项目的存货减值具体情况，分别位于昆明、武汉、成都、宜宾、济南、青岛。其中，减值最高的为位于成都市成华区的一处商业和住宅项目，减值29.89亿元，6个项目的累计减值金额超53亿元。
华侨城表示，公司按企业会计准则的要求，对2022年年末存货按照成本与可变现净值孰低计量，并进行了相应的会计处理。在可变现净值测算过程中，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与 2021 年相比不存在较大变化。同时，按照项目所在地周边区域同类型项目的原则选取可比项目信息。
上市15年来首亏
据华侨城2022年报，其在当期由盈转亏，实现营业收入767.67亿元，同比减少25.17%；实现归母净利润-109.5亿元，同比下降387%。这也是华侨城上市15年以来的首次亏损。
大额计提存货跌价准备，在一定程度上影响了华侨城的利润。
对此，有部分投资者认为这是新领导上台后的一大举措，通过一次性解决历史包袱和出清经营风险，以便日后轻装上阵。
在2022年年报中，张振高这样形容华侨城的现状：正处于成立以来经营压力最大，风险挑战最多的时期。
王晓雯也在业绩会上表示：“2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。”
数据显示，截至2022年12月31日，该公司有息负债余额1，281亿元，较年初减少110亿元，其中短期债务213亿元，较年初减少60亿元，现金短债比1.53。
另外值得注意的是，对于归母净利润大额亏损，华侨城在业绩预告中曾提及“房地产业务毛利同比下降”这一原因。但在之后正式发布的年报中，华侨城的房地产业务毛利率并没有减少，毛利下降不再被列为归母净利润大额亏损的主要原因之一。
具体来看，华侨城的房地产业务在2022年的毛利率同比增加0.51个百分点至21.86%。
华侨城在年报中指出，2022年归母净利润转亏的主要原因是房地产业务净利润贡献同比减少，计提存货减值准备较2021年大幅增加，同时转让股权实现的投资收益减少、对部分景区资产计提减值以及按持股比例确认的投资收益大幅减少。
