来源：市界
2014年郁亮提出地产进入白银时代，2018年他喊出“活下去”，而今，他说现在行业里每个人都不容易。为了补充资金弹药，万科今年2月曾打算大幅度折价定增150亿元，然而就在几天前，该计划终止了。
8月31日万科中期业绩会上，万科集团董事局主席郁亮被问及一个又一个关于楼市发展的问题。
郁亮一直倡导“做好农民种好地”。但这一次，他忍不住了，从万科的业务谈开去，谈到了地产从业人员的困境，谈到了行业的前途：“当下地产行业的从业人员感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都非常不容易，市场显然已经超跌了，目前处于胶着状态，希望已出台的政策尽快落地实施。”
郁亮一向属于市场的冷静派。
2014年，郁亮提出楼市进入白银时代时，还遭到了孙宏斌的公开diss，老孙说“白银时代”这一提法“太扯了”。到2018年，万科发出“活下去”的口号，再次引发业内“群嘲”，还被指“贩卖焦虑”。
但事到如今，形势的发展证明了郁亮确有先见之明，真正活下来的民营房企已屈指可数。
在这轮房地产的狂风骤雨下，万科成了少数“活下来”的房企。然而时移世易，房企格局已从过往的“恒碧万融（恒大碧桂园万科融创）”变成了“保万中（保利万科中海）”，面对紧追其后的一众房企们，万科能否守住自己的位置？
市场“超跌”下的经营挑战
喊出“市场显然是超跌了”，郁亮的论据是清晰的。他分享了一组行业数据：全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年前七个月继续下降25%。
“按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。当前国内城镇人口9.2亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。”郁亮说道。
财务出身的郁亮，对于数据有着天然的敏感性。他的发言特点是理性务实，喜欢用数据说话，甚少表达情怀。而在当前环境下，万科的一系列经营表现，也同样受到了市场超跌带来的压力。
今年上半年，万科录得营业收入2008.9亿元，同比下滑2.91%；归母净利润98.7亿元，同比下滑19.43%；净利润率为7.55%，同比下滑1.21%，毛利率为18.87%，跌破20%的关口，对比2019年同期36.25%的毛利率更是“腰斩”。
楼市震荡中，房企债务爆雷、延期、违约等已经不是什么新鲜事儿了，净利润水平下降更是几乎成了行业共性。但面对这一利润趋势，投资者依旧没有绕过这一问题。
中期业绩会上，万科总裁祝九胜解释道，“净利润下滑主要来自两方面原因，一是结算规模、结算收入下降大约10.5%，二是结算毛利率下降1.6%。”
冰冻三尺，非一日之寒。两年前的2021年中，万科净利润同比下跌46%，出现上市以来最大跌幅。郁亮为此破天荒地道了歉，反思自己在投资上的失误，主动放弃了全年奖金，还把年薪降到了154.7万元。
他当时总结万科存在的两个问题：一是投资激进，二是离散度高。这之后，万科很快取消了高管层级，集团高管都要下沉前线去干活。不仅祝九胜开始兼任长租公寓事业的第一负责人，郁亮也成了集团首席客户官。
去年开始，万科在内部加大了对新项目投资的把关。万科联席总裁兼开发经营本部首席合伙人张海，也把万科1413个项目挨个做了编码，按开发难度和竞争烈度分成八个等级。在新项目投资上，万科对项目毛利率的要求严控在20%的标准。
“2023年1-8 月份，万科一共投资32个项目，719亿的总投资额，股东IRR （Internal Rate of Return， 内部收益率）水平普遍在20%以上。”万科首席运营官刘肖说道。
但即使如此，在两年市场超预期的下行环境下，万科短期内的销售毛利率仍将有较大压力。万科管理层坦言，“这些压力会在今明两年体现在结算业绩上，结算毛利到时还会有一定程度的下滑。”
股价低迷，撤回A股150亿定增
业绩会开始的半个月前，有投资者在互动平台上提问：“2019年中国地产4强，碧桂园、万科、恒大、融创，其它3家都已经爆雷了，请问公司存在爆雷可能吗？”
这也不怪投资者们多虑。房企们一个接一个巨亏百亿的中报业绩单，确实让投资者心惊胆战。
万科的财务状况又如何呢？
截至上半年，万科有息负债合计3213.6亿元，其中一年内到期457.0亿元，占比14.2%，较年初下降6.3个百分点。万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华解释道，“ 公司短债占总有息负债的占比降到了历史低位。”
在最重要的现金流上，万科持有货币资金1221.8亿元，现金短债比从年初的2.1倍升至2.7倍，净负债率为49.47%。
经过多年去杠杆的努力，万科很早就失去了“行业第一”的帽子，被恒大、碧桂园相继赶超成了“老三”。但现在，恒大、碧桂园已经灯火下楼台，而“小心驶得万年船”的万科，仍矗立在舞台中心，一举一动备受瞩目。
可即使努力做到了财务上的稳健，万科在股价表现上，还是不太理想。对于多年的万科“铁粉”而言，近半年更是个异常难熬的阶段。
截至9月5日收盘，万科A股价报13.88元/股，不仅较2018年的高位31.92元/股下滑近60%，今年以来的股价也下跌约20%。这样的股价表现，实在无法和地产龙头大哥的地位相匹配。
就在公布半年业绩单的当晚，万科也发布了150亿元定增再融资计划中止的消息，让市场倍感意外。
万科的这份150亿元增发方案，此前就备受多方关注。如果发行成功，这将成为房地产行业最大规模的股权融资方案。但在增发定价上，投资者对于折价增发的疑虑却一直挥之不去。
因为万科在增发公告中对增发价格是如此表述的：不低于前20个交易日均价80%，其中并未注明“不低于最近一期每股净资产值的较高者”，也就是说，万科有可能以低于净资产值的价格进行增发。
为了让150亿元融资的方案通过，万科管理层进行了为期6个月的拉锯战。从最早2月份宣布的定增，再到股东大会预案申请的投票通过，万科已经做了不少努力。
按照规定来看，下一步只待证监会发审委审核通过，这笔高达150亿的股权融资，就能发行成功。而公告的3天前，监管层指出，房地产上市公司再融资将不受破发、破净和亏损限制。
但距离股权融资的成功只剩临门一脚时，万科却宣布止步了。对于这个问题，万科方面解释，这是因为公司A股股价显著低于每股净资产，因此经审慎分析、研究与沟通后作出上述决定。
而在业绩会上，万科董秘朱旭又做了进一步解释，“目前股价较低，机构投资者对在当下价位定增有担忧，认为要保障现有股东权益，需要慎重考虑。接下来会根据市场情况，再考虑启动增发。”
截至9月5日收盘，万科股价为13.88元/股，而截至年中其每股净资产为21.44元/股。在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，“现在只有万科A股只有13块多，股价远低于管理层的预期，在低点融资也不利于投资者的利益。”
不过，在今年3月2日，万科H股率先以每股13.05港元的价格配售了3亿股H股，配股筹资39.15亿港元，配售价较3月1日（即配售协议日期前一日）联交所所报收市价每股H股13.90港元折让约6.12%。
等待REITs的春天
房地产行业行至今日，能存活下来的民营房企，都是历经磨练，才能穿越雷暴区。但对于日后的存量市场厮杀，少有房企会不焦虑。而这方面的质疑，也时时围绕着万科。
掌管万科多年，摩羯座的郁亮始终低调、理性，意志坚定，一旦认定一个目标，不管过程有多艰难，都会一丝不苟地迈进。靠着这个意志，他完成了很多令人震惊的事情，比如登顶珠峰、减肥变成型男等。
在推动万科转型这件事儿上，郁亮也保有一股韧劲。10年前，他就坚定地预测到纯地产开发会有天花板，所以提前做了布局。
最高峰时期，万科不仅推出了物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等地产相关业务，还一口气推出了冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务。
但一轮跌跌撞撞的摸索后，祝九胜还是不得不承认，“我们当年过于乐观了”。
如今，经过一系列的收缩聚焦后，万科的多元化业务聚焦在长租公寓、物业、物流、商业地产等经营服务业务上。
财报显示，2023年上半年，万科经营服务业务收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中，物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、 租赁住宅、商业地产业务（含非并表项目）的收入增速分别为17%、10.6%和7.3%。
不过，从长期来看，虽然经营性业务已经呈现增长态势，但要为万科带来明显的正向盈利还需要时间，而这方面的重大突破，目前仍旧有赖于REITs（Real Estate Investment Trust，房地产投资信托基金）的成功发行。
万科联席总裁兼物业事业集团首席合伙人朱保全表示，商业地产2023年最重要的一个政策是REITs出台，为持有型、经营型不动产带来了春天。
万科执行副总裁兼首席运营官刘肖也指出，REITs确实坚定了万科管理层的战略选择，目前推进三个REITs的发行工作：一是物流公募REITs，选择了位于浙江、广东的资产；二是消费基础设施，印力已在3月24日政策放开后第一时间对接相关申报部门；三是泊寓3.8万间纳保公寓组织了REITs发行准备工作。
今年1月17日，万科与中国建设银行成立的建万住房租赁基金挂牌，募集规模100亿元，主要投资于万科及其下属子公司及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产。
刘肖透露，在过去7个多月里，基金已完成6个项目交易，其中两个项目已经彻底交割完毕。
