来源：上海证券报
内房股连续多日飙升后，今日早盘冲高回落。融创中国早盘涨幅一度超过20%，中国恒大一度涨超29%，碧桂园一度涨超9%。不过随后纷纷转跌，截至午间收盘，融创中国跌1.5%，中国恒大跌超3%，碧桂园跌近5%。
近期，港股内房股放量大涨。
9月6日，融创中国、中国恒大、碧桂园大涨。截至当日收盘，融创中国涨68.35%，报2.66港元/股。中国恒大涨82.86%，报0.64港元/股。碧桂园涨20.79%，报1.22港元/股。
在外资占主导的港股市场，以融创中国为代表的内房股“闪电牛”引发了一番激烈的博弈。港交所CCASS数据显示，融创暴涨背后，花旗低位潜伏、逢高减仓。摩根大通、摩根士丹利、瑞银、东亚银行等境外大行仍在追高买入。南向资金则已连续几个月抄底龙湖地产、华润置地、万科企业。从目前结果看，“华尔街之狼”账面获利颇丰。
内房股大涨背后谁获利了？
8月29日，上证报刊文《“华尔街之狼”正在抄底中国房地产》，提到在一线城市全面“认房不认贷”之前，摩根大通于8月14日“掐点”抄底碧桂园。贝莱德、高盛、马拉松资本、橡树资本等多家外资则纷纷瞄上内地房企的股票债券，出险房企是他们主攻的目标。
近期，内房股大涨背后，浮现多家外资券商身影。以融创中国为例，三个交易日，融创中国股价接连收复1港元/股、2港元/股关口。成交额也大幅攀升，近三个交易日成交额分别为2.25亿港元、7.6亿港元、25.99亿港元。此前，融创中国的单日成交额仅几千万港元。
大涨背后谁在买入？港交所CCASS数据显示，9月4日至9月5日，券商席位在融创中国的交易上异常激烈。其中，花旗、中信里昂、美林美银均对融创中国大幅减持，分别减持1181万股、515万股、196万股，富途、摩根大通、汇丰对融创中国大幅增仓，分别增加了626万股、459万股、431万股。
“富途、摩根大通、汇丰等席位大幅增仓，令融创中国的股价大涨。花旗券商席位应该是逢高减持。港交所CCASS数据显示花旗券商席位仍持有22亿股融创中国的股份，包括质押股份。”一名港股资深市场人士指出，花旗对融创中国的持股仍处于非常高的状态，在各大行中最具存在感。在此轮大涨期间，摩根大通、瑞银、摩根士丹利、东亚银行等选择追涨。
上述分析人士称，交易的套现者应该是券商的客户，此前应该是逢低吸纳了融创中国的股份，持股成本较低，经历了大涨后逢高卖出，精准抄底。解套资金、空方资金可能加速流出。
花旗券商席位在8月17日至8月31日期间共增持了融创中国1909万股，在此区间融创中国的股价在0.87港元/股至1.16港元/股之间波动，如今融创中国股价已攀升至2.62港元/股，背后的交易者大概率获利颇丰（注：港交所CCASS数据公布的实际是两个交易日之前的数据，即T-2）。
政策利好密集出台
在房地产利好政策持续加码下，地产股开始“狂飙”。近期房地产利好密集出台，包括“认房不认贷”、首付比例下调及存量首套住房贷款利率调整等组合性新政，提振资本市场对内房股的预期与信心。
“认房不认贷”政策的出台，是地产股走强的起点。上海市房地产交易中心相关部门于9月4日组织头部中介机构召开讨论会，会议主要沟通近期房地产市场的有关情况并了解“认房不认贷”新政实施效果，包括新增客户、挂牌量、转定情况、房价波动等内容。
人民日报于9月6日刊文称，当前适时调整优化房地产政策，打开了市场预期窗口，短期看刚需和改善性需求将集中入市，年底前市场交易量或有明显增长。但是，整体看房地产市场供求关系发生巨大变化，且受宏观环境影响较大，要以更加理性的心态看待房地产市场发展，既要有信心，也要有耐心。
9月5日，根据上交所最新公布的《关于沪港通下港股通标的调整的通知》，融创中国获纳入港股通，即日起生效，交投活跃度大幅上升。
碧桂园股价近期也有不错的涨幅。在9月5日如期兑付了两笔合计2250万美元的境外债票息后，继续保持仍未实质性违约的状态，再为资本市场注入信心。
后续能否估值重构？
内房股在过去两年整体市值大幅下滑。以碧桂园为例，经历连续大涨后，目前市值达到341亿港元，碧桂园市值曾在2018年1月达到4200亿港元高峰。在房地产竞争格局重塑时期，内房股能否实现估值重构？
许多机构已关注到地产链的修复机会，南向资金也在押注地产股。Choice数据显示，今年8月28日至9月4日，南向资金共加仓龙湖地产2965万股。同期，南向资金加仓华润置地692.2万股，加仓万科企业1488万股。不过，南向资金并非一味抄底。8月28日至9月4日，南向资金减仓碧桂园110.4万股。
一名港股地产投资者对记者表示：“未出现信用问题、资金面充裕，而且净负债率相对较低的房企可能是被错杀的优质股。”
易居研究院研究总监严跃进表示，客观上说，部分房企的股票市场确实是低估的，或者说存在超跌的现象。建议各个房企近期要主动和一些利好政策对接，如近期高端置业需求开始会回暖的迹象，一些改善型地产产品表现较好的房企优势明显，后续股价会得到提振。
也有人士持不同看法，认为融创中国经历大涨后，防守性开始趋弱。深圳天爱资本投资总监杜先杰表示：“近期以融创为首的内房股大涨，应该是超跌和政策刺激共同所致。就长远而言，内房的投资价值还是取决于房地产复苏和政策的力度，目前还有待观察。”
自融创中国、中国恒大、碧桂园等房企大涨后，一些投资者开始寻求“更安全”的标的，而能否回归港股通的房企是他们看重的重要条件。目前，港股通纳入条件包括满足纳入恒生综合指数的前提条件，并符合调整考察日前12个月内的平均月末市值不低于50亿港元等标准。
“仅从目前市值看，恒大物业较有可能回归港股通，之后是中国恒大和佳兆业集团。”香港华夏证券行政总裁王荣昆表示，“不过要留意的是，此前监管已经发现，两只港股在纳入港股通之前大幅上升，被纳入港股通后又短期内大跌。因此纳入港股通的审查可能会更严格。”
